首次買樓的投資必勝法(香港經驗)
隨著樓價愈來愈高,投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高,尤其是第一次投資房地產的人,通常手中資金有限,在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境,要如何獲利?以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法:投資必勝法一:要清楚「所有權」是用來投資獲利,「使用權」是用來滿足使用需求。常有一些投資人以玩票的心理,認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知,在一個供過於求的環境裡,類似的觀點代表著極大的風險。「投資」目的在於獲利,不能夠增值或者沒有人願意接手的物業是沒有投資價值的。「自用」目的在於滿足居住(或其他使用的)需求,購買自用型房地產沒有獲利的壓力,只有代價與能力的問題。也就是說,如果能力許可,你要住到山頂都沒有人管,重要的是,你是要「住」到山頂?還是要透過購買山頂的房屋「獲利」?如果是「住」,只要付得出租金,就可去住,那天不喜歡住了,將房屋退掉,不痛不癢!但如果是「投資」,就要考慮獲利機會何在?誰會接手?美國有許多 IT 行業的暴發戶,如甲骨文、微軟等公司的老闆,為著自己喜歡,到一些風景良好的地點,花大筆費用(動輒數千萬美元),請人設計施工自己的夢幻豪宅,建成之時都成為一時新聞。但從投資的角度看,以上都是失敗的作法,因為,當他們破產了,或是希望脫手時,往往連原先投入資金的三成都賣不掉,這是何其浪費的舉動,但對那些暴發戶而言,反正錢來的容易,不燒掉也是繳稅給國家,所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言,就是失敗者,就是笨蛋。由上述的例子可以知道,在供過於求的環境中,一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情,其作法與標的都有很大的不同,簡單的說,如果只是要滿足「使用」需要,就不需要和所有權發生關係,你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩,都可以滿足「使用」需要,可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村,甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪,你會怎麼看他呢?可能會懷疑他的頭腦有些問題!可是為什麼香港卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢?避免成為屋奴當為了「使用」需要而買下房屋時,他就成了「屋奴」,不但要付高額的貸款利息,又失去了搬遷的機會(因為房屋買賣的交易成本極高),如果工作地點改變了,又必須長距離的交通,心中自然不會快樂,若是有個天災(如地震、水災)、人禍(如火災)使得房屋產生破壞,又損失不輕……為了一個「使用」需要,要付出如此大的代價,值得嗎?在以前房屋量少,供不應求的環境中,為了「使用」而擁有房屋是正確的決定,但當環境已轉變成「供過於求」時,同樣的思維,可能就不適當。所以,如果只是為了滿足「使用」需要,購買「所有權」,是不聰明的!更有些人為了「使用」需要,用高價格購買「使用權」,更是不智!如果是為了「投資」,情況就會改變了,因為投資是為了獲取最大利益,如果只有使用權,就無法在買與賣之間獲利,如果只是租用,就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險(如旺角的街鋪,因其人流旺,業主就不斷調高租金),因此,如果是投資就必須擁有所有權。當擁有所有權後,可以從容佈置投資行為,裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此,投資人一定要了解擁有的目的是為了出售,是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異,就容易落入「投資自用兩相宜,套牢賠錢相繼至」的窘境中。投資必勝法二:要清楚只購買一項物業,即能獲利的唯一機會是以大換小。很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋,希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利,這種想法的風險極高,為什麼呢?主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利,但如果只有一幢房屋(而且是自己使用),賣掉後,即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋,否則,只要再買房屋,以往賺到的錢就不見了。過去曾有許多投資房地產的人,先買一間小單位,賺了錢賣掉後,就再買一間大一些面積的,可是如果碰到市場環境改變,就套牢了,以往所有賺的錢都在那間大面積的物業裡,那物業如果沒有賣掉,就無法真正投資獲利,如果賠錢賣了,就代表以往賺得錢又輸出去了。尤其是最後一幢房屋(或土地)如果有高額的銀行貸款,則一旦套牢,很可能造成血本無歸的損失,如果捨不得損失,就只好自己住,要負擔如此高的居住「機會成本」(opportunity cost)的行為,對投資而言,就是極為不利的。因此,如果只購買一項物業即想獲利,風險極大。所以,第一次投資物業的投資者,一定要先確定自己要將購買物業當成投資,還是自住?如果是「自住」,就必須有與獲利無關的認識;如果當成「投資」,就必須確定自己要一生租屋,而將購買物業當成投資行為,否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱,最後總會套牢變自住。獲利的機會點只購買一項物業即可獲利的唯一機會是以大換小!也就是說要購買一幢面積較大的物業,當樓價上漲後,將其賣掉,再換一間小面積的物業自住,如此方可真正獲利。外國有許多人,他們不斷地換房屋,將房屋愈換愈大,當小孩離巢之後,再將大房子賣掉,住到小面積的物業裡,多餘的錢,即可拿來旅遊、娛樂,歡渡餘生。這種情形對首次購屋者的難度極高,因為他們一方面是現金不多,另一方面年紀尚輕,一次購買大面積物業的門檻甚高,十分困難,但如果希望購買第一項物業即可獲利,就必須咬著牙去買一項最好地區的大面積物業(例如中半山區的豪宅),賣出獲利後再買間小面積的物業自住,只不過這種方法大多數的首置族可能很難接受,或是有能力與膽量去執行。投資必勝法三:要清楚直接投資購買房屋,即能獲利的風險正不斷地增大。對於物業投資而言,通常有兩種標的可供選擇,第一種是購買樓花;另一種是現屋。對於樓花而言,最大的獲利機會是在購買後到交樓前的「黃金時段」,如果在黃金時段裡,房價攀昇了,你又可以順利將其出售,那麼恭喜你,可以有極大比例的投資報酬率(通常至少超過百分之百)。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出,風險就來了,一方面是樓價大幅增值不易(因為已經變成現樓),尤其是一般現樓價格多比預售屋低個一、二成;另一方面是物業各項持有成本(如地稅、契稅、銀行貸款利息…)都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況,如果想解套,根據過去的經驗,大約每六至十年才有一個機會,而在這段時間裡,投資人所要面對的痛苦是極為難受的。另一種標的是現樓,也就是一般所謂的舊樓。一般而言,舊樓要投入的成本較高,它又沒有樓花的「黃金時段」,它是必須硬梆梆的和市場挑戰,如果景氣好,價格上漲,投資人才可獲利,但當售出後,扣掉稅項與成本後,真正能夠獲利的數目才能夠知道。因此一方面投資樓花由於樓價已高,因此,想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大;另一方面,投資舊樓又由於市場量又有各種風險,,因此想要直接投資購買樓即能獲利的機會已經愈來愈小。投資必勝法四:要清楚不要急著購買物業,要積極參與房地產投資機會。由上項的分析已可知道,在可預見的未來,如果希望在短期內投資獲利,直接購買房地產的成功機會不大,(但如果是為了對抗通貨膨脹,或是為了自住自用,則不在此限。)因此,為什麼要急著購屋呢?首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決,然後再安心的開始討論如何投資獲利。直接投資獲利不易成功。但是,如果不買房屋,要投資什麼樣的目標呢?最好的選擇是參與房地產投資機會!一般而言,能獲利的房地產投資機會有三種:第一種是具有未來性的產品,因為受到國際環境的影響,具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流,而這些具有未來性的房地產,在目前市場上,仍是稀少的,當然具有獲利潛力,因此才值得投資,但是因該類產品還在發展中,因此要想辦法成為其開發案的股東(就像某些具有未來性的產業,雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東)。第二種是具有滿足「軟體」需要的買樓產品。香港目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主,過度的強調其建材、設備,但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產,他可以滿足購屋者的「情感需求」,例如隱私、快樂等等感情需要,可以滿足人們軟體需求的房地產,必將成為未來的主流,因此,也要想辦法成為其股東。第三種是已具有經營績效的產品,也就是有些「商品(用)不動產」(income property),目前已具有極好的租金收益,它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會,尤其是在目前股票市場一片大好的情況下,已對其他所有投資機會產生排擠效應,最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金(REITs),由於流通性稍差,再加上股票市場的資金排擠效應,使得價格普遍不高,有得甚至還已折價二成至三成。房地產的學問對於首置族而言,與其去追逐指數與風險皆高的股票市場;或是房地產市場,就不如去購買風險性低的 REITs,不但可以享受每年配息、分離課稅的好處,真正欠錢的時候還可去銀行質借,成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。投資獲利的要訣在於人棄我撿,人要我棄,目前股票價格被炒得極高,許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人,在這種環境中,一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過,而具有相對稀少性的標的,才可以真正獲利。對於第一次買屋者而言,由於缺乏經驗,極容易落入自以為是的情境中,房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識,每個人都以為懂了,其實大多不懂,尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制,往往都成為錯誤判斷的重要推手。一般而言,經濟能力不足,就想買便宜的東西(或地區),或想用高額的財務槓桿,以小搏大。這些都易導致投資失敗。香港的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了,唯有站穩腳跟(確定要投資而非自用)、堅持商品(最好的區位與品牌)、認清方向(向大軍團靠攏)、掌握原則(人棄我撿),方能投資必勝。祝大家投資順利!


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!



 

香港
艋舺
萬聖節
油價
溫泉
冰淇淋餐廳
虎年
yam
老虎
火鍋
地瓜奶酪
年菜
白色情人節
保暖
過年
N900
美食
泡湯
情人節
紅包
J-Ping
台南 賭場
wotupset icr
孕婦.殯葬服務.太陽能.外遇問題.房屋貸款.隔熱紙.
進銷存系統.防水工程.光碟印刷.健康瘦身.3m汽車隔熱紙.
web.防火.電磁波.法令紋.光碟壓片.
兒童寫真攝影.散熱材料.離婚.二維條碼.台北市搬家公司.
借貸.靈堂.廢白鐵.監聽.黑斑.
海洋深層水.立山黑部.PFA管.美白.殺菌除臭.
過濾器.美國坐月子中心.牙齒矯正.etfe.紙品.
婚姻諮詢.吳哥窟之旅.散熱片.牛皮沙發.昇降.
住家設計.組合式.淨水設備.肌膚保養.會計.
遊學團.蓋子.音樂會.搬家中心.旅遊網.
輸送機.研磨.保險絲座.康和期貨.室內裝潢設計.
視訊會議.電子地磅.銘板.全站儀.彩妝.
搬家.webmail.飾品.整合負債.應收帳款.
峇里島villa.自動化設備.adsl速度.公司聚餐.美容醫學.
大陸旅遊.海砂屋.治具.碳粉.背包.
人工植牙.網路電話.加盟.老人安養.拉皮.
駕訓班.債務更生.照度計.門禁管理系統.氣動打刻機.
倉儲架.脈衝光.工安.精華液.加拿大.
檀香.雷射除疤.盤點機.牙周病.監視系統.
托運.安固瓦.銀行貸款.喪事.稅務諮詢.
半導體.刻名子陶杯.好康活動.國民旅遊.穩壓器.
飯店住宿.應收帳款.買賣房屋.電腦維修.氣密隔音門窗.
做月子.婚禮佈置.輸送機.奈米陶瓷.測試儀器.
泌尿科.購屋.ivr.名片設計.落地窗.
醫學美容.玻尿酸.瘦臉.自動化.接送.
排油煙機.旅行社.天珠.行銷企劃.蛋糕.
外牆漏水.糖尿病.上妝.性病診所.牙齒.
台中租車.進出口貿易.國際節費.杜克左旋c.清化糞池.
消毒.名片.皮膚保養.溫泉飯店.消除電磁波.
控制閥.抗老.監護權.成人英文.pcb技術.
整型外科.優質搬家.太陽能地燈.水塔清洗.橡膠墊片.
hp.鹼性水.禿頭.美容護膚.護具.
茶几.魔術.海報設計.固定貨櫃.居家清潔.
外牆.全國碩博士論文網.adsl費用.居家設計.平面設計.
記憶.牙醫.印刷公司.手工香皂.蛋糕.
培訓.郵件代管.禮服.spa精油.擋電磁波.
網路訂房.離婚協議書.住宿花蓮.精密模具.火葬.
紐澳.cd盒.塑膠袋.傢俱搬運.齒列矯正.
前檔隔熱紙.玻尿酸.輸出.澎湖七美.切割機.
汽車教練.體內環保.台東民宿.階梯數位學院.就業.
好玩遊樂區.吳哥航空.燈光音響.好禮.泡湯券.
鋁管.手足護理.貨梯.簽核系統.殯儀.
食品.江南.線上活動.灌注.銅排加工機.
雷射切割.清洗機.伺服器.針孔攝影機.花蓮旅遊民宿.
團體健康檢查.專業搬家.人型立牌.冷凍設備.自動化設備.
整形外科.網站建置.量測儀器.集塵閥.黃山.
外遇蒐證.大樓清潔.大圖.真空瓶.pcb電路板.
人際關係.滾珠螺桿.熱交換器.抗菌.增髮.
海運.工程.彩色印刷.婚紗造型.臍帶血.
早洩怎麼辦.測試儀器.看護工.暑假遊學團.實驗室設備.
超耐磨木地板.隔音地板.遠端監視.過濾器.電木.
點膠.輸送機.毛髮.照顧.房地產.
機械.教育訓練課程.離婚.程式設計.酒會.
鑼鼓.美容診所.瘦身產品.腹部抽脂.房產.
好用保養品.住宿.板橋搬家公司.優良搬家.澳洲遊學.
牙齒美白.機械.製卡公司.廢棄物處理.健康檢查價錢.
舞蹈教室.法式指甲.iso驗證.蒐證.美容保養品.
鼻子過敏.砂輪片.起重.桂林.整型.
模具.系統廚具.新娘秘書.如何賺錢.汽車零件.
條碼程式.旅行社.建設機械.系統整合.喪事.
代客送花.葬儀服務.土耳其.欠債.神戶.
倉儲架.落地窗簾.整型.邏輯分析儀.廣告招牌.
網頁製作.垃圾清運.新竹租屋.減重產品.報關.
旅行社.維也納.無塵擦拭布.重量訓練器材.冷氣機.
婚紗攝影公司.出租.儀器公司.毛孔粗大.托板車.
遊學.投資型商品.卸妝.雷射除疤.電波拉皮.
事務機器.綠色能源.VRV系統.論文格式.控制器.
臍帶血.3c產品.太陽能熱水器.大阪.葬儀業.
指紋辨識系統.英國遊學.pos.專利.去角質.
美容.日本.碳粉夾.教育訓練課程.名片工坊. 腳臭怎麼辦. 腳臭的原因..商品情報1.商品情報2.贈品批發.禮品批發1
工具顯微鏡.疤痕整形.外遇.掃地機.travel.過動兒教育.
破碎機.出國旅遊.台北市汽車駕訓班.窗戶.高雄婚禮會場佈置.
普吉島.隱形眼鏡藥水哪種好.泡湯.污水處理.點膠.
電解水.捉猴.消毒.旅行社.婚紗.
勞工貸款.過濾器.包二奶.軟性印刷電路板.氣密窗.
泛舟.喜餅.不鏽鋼.牙刷.借錢.
地毯清潔.壁癌.美容醫學.資訊安全管理.防盜.
刷卡優惠.除蟲公司.投影.如何創業.印表機.
系統櫥櫃.汽車駕駛訓練.不鏽鋼.iso22000.空壓缸.
香火袋.全身健康檢查.國外旅遊.外牆防水.婚紗造型.
學英文.汽車.電子零件.帳款催收.超音波.
培林.板橋透天.造型.論文修改.產後減肥.
系統整合.環境清潔.網站空間.人事薪資.生命禮儀公司.
新加坡.郵件加密.離婚諮詢.生產管理.頭髮.
購物網.手工水餃宅配.o形環.靈氣.印刷設計.
房屋網.求職.婚宴佈置.焊接機.粉刺.
左旋c.槽車.生命事業.招聘.新竹搬家.
網路.整形外科.訂花.婚禮攝影.美容保養品.
噪音源校正器.條碼紙.物料架.衛生紙.蛀蟲.
電子商務.表演.詐騙.應收帳款.壁癌處理.
袋子.運輸.搬家.國內旅遊.刺五加.
購物.愛情.板橋不動產.花坊.尋人.
買機票.佳能.橡膠.雷射美容.送禮.
廚具公司.打蠟.會場佈置.條碼掃描器.美國留學.
墓園.料理.自強活動.進銷存系統.碳粉夾.
抓姦.表演.塑膠熔接.室內設計.晚會表演.
尋人.台南搬家.理財網.申請專利.測量儀器公司.
油槽.印刷.隔熱紙前檔.缺錢.搬運公司.
兒童舞蹈班.北海道旅遊.女傭.帛琉之旅.新加坡機票.
支票機.新娘彩妝.條碼掃描器.寶寶照.收據機.
網路頻寬.營業稅申報.食品禮盒.關西.pcb樣品.
技術分析.雜誌訂購.手提袋.免螺絲角鋼.控制器.
信用貸款.快速減肥法.屋頂防水.美容丙級.防水處理.
廣告公司.機械公司.租投影機.木橋.美容整形.
面膜.抽水幫浦.電子商務.居家裝潢.蘭嶼.
搬家貨運.花蓮旅遊.彈簧.不銹鋼架.禿頭治療.
衛星導航.床組.快速健康檢查.美妝.風車.
環保.電腦割字.密封元件.保養.去角質.
切片機.精品.數位監視.電腦繪圖.留學中心.
偵探.玻尿酸.機械螺絲.東南亞旅遊.投影機.
床組.殘障福利.軟性電路板.肉毒桿菌.徵信調查.
太陽能.氮氣.護膚.婚外情.海報.
賺錢機會.導熱.機械五金.精緻窗簾.庫存軟體.
能量.金融.角鋼.礦泉水.開水機.
雷射除毛.窗帘.木地板.混合機.臉部美白.
平面設計.房屋漏水.婚姻諮詢.流量分析.網站代管.
相序計.性功能.抗菌.英語.工業設備.
窗紗.架子.身體健康.檜木桶.電子郵件.
銑刀.國際電話卡.收銀機.拉鍊袋.換房子.宜蘭民宿樂天推薦,如何下載線上觀看影片,完全免費視訊聊天室,視訊美女一對一
宜蘭民宿林育鴻,觀看影片的軟體,168免費視訊聊天室,視訊美女影音
宜蘭民宿羅騰堡,線上觀看影片下載,男同志免費視訊聊天室,視訊美女觀看免費
宜蘭民宿天堂鳥,線上觀看的影片,大陸免費視訊聊天室 ,視訊美女照片
未來日記連載,影片無法觀看,546 視訊聊天室,視訊美女寫真集
微風論壇成人版,免費觀看小說,辣妹妹影音視訊聊天室,視訊美女影片
微風論壇成人版線上,線上觀看免費空間,168 視訊聊天室,視訊美女自拍
j 微風論壇成人版,無法觀看flash影片,168 視訊聊天室一對一 show 情人視訊網d760,視訊美女聊天室
85cc成人片觀看,亞洲東洋影片,免費情人視訊網 d760 辣妹視訊,視訊美女網
蜜桃之心
a片
亂倫
美女寫真
偷拍
性愛自拍
a片下載
成人影城
女優
情色貼圖
情色
色情網站
色情遊戲
色情小說
情色文學
色情
aio交友愛情館
色情影片
台灣情色網
avdvd
情色論壇
嘟嘟情人色網
情色視訊
愛情小說
言情小說
一葉情貼圖片區
色情漫畫
情色網
情色a片
情色遊戲
85cc成人片
嘟嘟成人網
成人網站
18成人
成人影片
成人貼圖
成人貼圖站
成人圖片區
成人貼圖區
成人圖片
成人文章
成人小說
成人光碟
微風成人
免費成人影片
成人漫畫
成人文學
成人遊戲
成人電影
成人論壇
成人
做愛
aio
情色小說
ut聊天室
豆豆聊天室
聊天室
成人短片
080視訊聊天室
免費視訊聊天
情色視訊聊天室
視訊聊天
080聊天室
080苗栗人聊天室
免費a片
視訊聊天室
成人聊天室
中部人聊天室
080中部人聊天室ut
免費視訊
視訊交友
視訊美女
視訊做愛
正妹牆
美女交友
美女
美女遊戲
微風論壇
日本a片
伊莉
伊莉討論區
sogo論壇
台灣論壇
plus論壇
痴漢論壇
維克斯論壇
情色論壇
性愛
性感影片
正妹
18禁
三級片
AV女優
SEX
走光
無碼
a片
a片免費看
A漫
h漫
麗的色情遊戲
同志色教館
色遊戲
咆哮小老鼠
自拍
自拍貼圖
情色自拍
kk俱樂部
後宮電影院
85cc免費影片
免費影片
貼圖區
愛情公寓
18禁成人影音
18禁電影
3級片
a片網站
av女傭
av女優影片
av女星
av寫真
av性愛
av情色
丁字褲辣妹
三點全裸
三點全露
不穿內褲
人妻俱樂部
人妻熟女
做愛免費影片
做愛姿勢
做愛技巧
做愛故事
做愛短片
免費情色網站
免費情色電影
免費成人影片
免費成人片觀看
免費成人電影
免費色情影片
免費色情短片
免費色情網站
免費限制級影片
制服妹誘惑
勃起
十八禁成人影音
口交影片
台灣av女優
台灣情色
台灣色情成人網站
台灣色情網站
噴精吞精
女明星走光
女優做愛
女生自慰影片
女生高潮
巨乳女教師
巨乳辣妹
性幻想
性愛a片
性愛影片
性愛派對

情色av
聊天室
情色性愛
情色自拍
情色電影院
成人影片下載
成人性愛
成人情色網
成人情色網站
成人電影院
辣妹火辣美女
色情免費影片
色情下載
限制級a片
色情狂
裸體女郎
限制級影片
韓國a片
走光
黃色a片
免費視訊
美人魚甜美公主
性感學生妹
悟空妹
洪爺情色論壇
台灣美女自拍寫真
花花公子女郎寫真
18成人影城
免費成人遊戲
絲襪美女
性變態
大眾論壇
愛情公寓語法
搜狗音樂網站
sogou搜狗音樂網
av99影片免費
av99影片亞洲區
jp貼圖區
熊貓貼圖區
嘟嘟貼圖區
美女裸奶
辣妹圖片
嘟嘟貼圖區
豆豆聊聊天室
戀愛ing
av99影片亞洲區
玩美女人影音秀
pps網路電視
愛情公寓
性侵女學生影片
杜蕾斯貼圖區
5278論壇
百分百貼圖區
嘟嘟貼圖區
aio交友愛情館
香港論壇討論區
6k聊天室
一劍浣春秋
嘟嘟貼圖區
貼圖片區5278
s383成人影城
微風成人區
情色文學
情色小說
美女情色視訊聊天室
泳裝美女寫真
c字褲美女
5278論壇
百分百貼圖區
a片免費試看
視訊美女聊天
6k聊天室
080聊天室
視訊聊天室
電話妹妹視訊交友
換妻俱樂部
清純素人
3p
歐美影片
視訊聊天室
素人
無碼dvd
成人dvd
成人電影
成人光碟
偷拍熟女
內射巨乳
近親相姦
美少女
情色光碟
色情光碟
爆乳D奶
正妹性愛
口交肛交
性感熟女人妻
美腿OL
巨乳素人
角色扮演
OL走光
電車癡漢
成人光碟
成人聊天室
成人短片
聊天室
成人視訊聊天室
成人貼圖站
成人貼圖區
美少女情色漫畫
情色美少女
尋夢園聊天室
校園美女寫真
嘟嘟情色網
哈啦聊天室
性騷擾心得
真人情趣娃娃
漫畫貼圖區
嘟嘟情人色網影片
一夜情人
辣妹美女
走光
偷情
高跟鞋
寫真
美腿絲襪
穿幫
吊帶襪
鋼管誘惑
挑逗美乳少女
波霸童顏巨乳
薄紗空姐
高潮偷拍
裸露內衣秀
sex
av女優
愛撫性愛
女僕
情慾熟女少婦
自摸丁字褲
人妻艷舞
比基尼聊天室
裸體巨乳
情趣用品
春夢偷窺
搭訕舌吻
學生妹
模特兒
好玩護士
淫亂癡女亂交
制服店
檳榔西施爆乳
宅男女神
080中部人聊天室ut
免費視訊交友
視訊美女做愛
日本av正妹牆
人妻巨乳性感OL
85cc免費影片
走光免費影片
性愛貼圖區
愛情公寓
a片
a片免費看
a漫
h漫
聊天室ut
豆豆聊天室
聊天室
成人短片
080視訊聊天室
免費視訊聊天
情色視訊聊天室
080聊天室
免費a片
視訊聊天室
成人聊天室
色情小說
情色文學
近親亂倫
色情影片
成人做愛
情色小說
性愛派對
嘟嘟情人色網
搏奕
情色視訊
言情小說
比基尼辣妹
搬家估價.印刷.個人信貸.文具禮贈品.彩圖輸出.
真空泵浦.肌膚保養.代償.全站儀.現金卡.
個人信用貸款.訂婚.無塵室工程.epoxy地坪.電子計數秤.
保養美容.台北旅館飯店.營養健康.日本溫泉.網路開店.
室內設計裝潢.扭力板手.偵測.破產.系統開發.
電抗器.熱水器耐用.整型外科.廣告.房屋出租.
養護院.奈米牛奶浴機.亞朔.旅遊住宿.機械製造.
韓國.失眠.捉姦.代償.雲南旅遊.
振動計.軸承.肉毒桿菌.投資顧問.牙醫診所.
fsk隔熱.塑膠射出.電腦椅.牙周病手術.憂鬱症.
北京機票.普吉島.資源回收.蜂膠.溫度控制.
清潔公司.硬碟修復.網路管理.過敏.二聯式收銀機.
免費.條碼掃描器.商業空間設計.憂鬱.中風復健.
補英文.安全窗.大獎.辦公室用品.旅館.
實驗室設備.鞋眼.美容整型.減肥.理財資訊.
台北市汽車駕駛訓練班.印刷.包二奶.吳哥窟旅行.牙齒不整.
宅配.sony.加工.廚具.iso22000.
倉庫設備.淨水器.精緻禮盒.護膚.健康.
銀行貸款.出國遊學.雷射加工.線性馬達.徵信公司.
免螺絲組合架.補習班.銀行貸款.國外留學.大陸二奶.
台北清潔公司.不專心.搬家.婚禮.名片工坊. 腳臭怎麼辦. 腳臭的原因..商品情報1.商品情報2.贈品批發.禮品批發

創作者介紹

舞蹈

jbqjnj 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()